作為城市化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié)，城中村改造一直備受?chē)?guó)家高度重視。今年以來(lái)，中央高級(jí)別會(huì)議多次提及城中村改造議題，城中村改造成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。繼4月28日中央政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，7月21日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》后，9月12日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》獨(dú)家消息稱(chēng)“當(dāng)前政策加大對(duì)城中村改造的支持力度，符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)城中村改造每年拉動(dòng)的投資規(guī)模將超萬(wàn)億。”我司投融資&戰(zhàn)略研究部對(duì)本輪城中村改造的背景進(jìn)行梳理，并在此基礎(chǔ)上對(duì)符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的影響進(jìn)行分析。
1 本輪城中村改造的背景梳理
1.1 基本概念
城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高；空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無(wú)序乃至失控的現(xiàn)象。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。
1.1 政策歷程
城中村改造并非新的政策，自1998年廣州市首次提出城中村改造概念以來(lái)，各城市此前已在陸續(xù)推進(jìn)。2012年《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造的通知》首次將城中村改造和城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治納入了棚戶(hù)區(qū)改造的范疇之中，2021年“十四五”規(guī)劃首次明確提出將城中村改造納入城市更新的范疇之中，但城中村改造尚未形成獨(dú)立的政策體系和系統(tǒng)完整的行動(dòng)方案。
2023年以來(lái)，中央層面多次強(qiáng)調(diào)要積極推進(jìn)城中村改造，改造步伐有望提速。7月21日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，加大對(duì)城中村改造的政策支持”，城中村改造的政策體系逐步建立。中央層面關(guān)于“城中村改造”的政策梳理見(jiàn)下圖。
1.1 政策意圖與實(shí)施目的
本輪城中村改造有改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的政策意圖，是在“房住不炒”與“租購(gòu)并舉”的頂層思路框架以及“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化”的背景下提出，客觀上已缺乏住房需求大幅擴(kuò)張的土壤。
改造目的是對(duì)存量土地和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化，更好的滿足居民的居住需求，完善住房保障體系、增加公共基礎(chǔ)設(shè)施。
1.2 實(shí)施范圍
本輪城中村改造集中于超大特大城市，范圍明顯縮小。根據(jù)住建部2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，我國(guó)現(xiàn)有超大城市8座，特大城市11座。具體超大特大城市見(jiàn)下圖。
1 城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的影響分析
近來(lái)，行業(yè)積極政策陸續(xù)落地，但卻鮮有涉及到固定資產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。正因如此，“城中村改造”成為了地方財(cái)政與城投最主要的方針。消息稱(chēng)“符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍”，下文對(duì)城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的影響進(jìn)行分析。
1.1 城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債投向范圍預(yù)測(cè)
專(zhuān)項(xiàng)債屬于地方政府債券，又稱(chēng)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券，是為有一定收益的公益性項(xiàng)目發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)公益性項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入還本付息的政府債券。
當(dāng)前，專(zhuān)項(xiàng)債投向11大領(lǐng)域，具體投向領(lǐng)域見(jiàn)下圖，我們預(yù)測(cè)城中村改造項(xiàng)目可能會(huì)納入保障性安居工程領(lǐng)域之中，目前保障性安居工程投向主要有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶(hù)區(qū)改造四個(gè)分類(lèi)。
1.1 專(zhuān)項(xiàng)債能解決的城中村改造項(xiàng)目問(wèn)題分析
筆者分析專(zhuān)項(xiàng)債可以解決以下幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目問(wèn)題：
1、通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債可以篩選出成熟度高的城中村改造項(xiàng)目
專(zhuān)項(xiàng)債優(yōu)先支持項(xiàng)目成熟度高、民眾改造迫切的項(xiàng)目。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債的審核，能夠篩選出成熟度高的項(xiàng)目，專(zhuān)項(xiàng)債精準(zhǔn)發(fā)力，快速提升經(jīng)濟(jì)效能。
2、專(zhuān)項(xiàng)債的實(shí)施主體有保障，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債可以保證城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)
專(zhuān)項(xiàng)債的實(shí)施主體一般為行政事業(yè)單位或者平臺(tái)公司，由這些單位實(shí)施項(xiàng)目，項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量有保障，安置房、保障房等的建設(shè)有保證，能夠快速形成多元的住房供給體系，保障民生。
綜上所述，受限于專(zhuān)項(xiàng)債自身的功能，其對(duì)城中村改造項(xiàng)目有驅(qū)動(dòng)作用，但其對(duì)項(xiàng)目的成熟度要求較高，主要投向還是以安置房、保障房為主，起到穩(wěn)民生的作用。
1.1 城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的政策方向預(yù)測(cè)
關(guān)于符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的政策尚未明確，筆者猜測(cè)后續(xù)城中村改造的政策支持可能會(huì)圍繞以下幾個(gè)方面：
1、出臺(tái)相關(guān)政策明確城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債的具體領(lǐng)域
預(yù)測(cè)城中村改造項(xiàng)目可能會(huì)納入保障性安居工程領(lǐng)域之中。
2、出臺(tái)相關(guān)政策明確城中村改造模式
創(chuàng)設(shè)適合使用專(zhuān)項(xiàng)債資金的城中村改造模式，需要突出的是城中村改造的收益性、公益性、融資平衡能力三個(gè)方面。
3、出臺(tái)相關(guān)政策強(qiáng)化“政府主導(dǎo)”
專(zhuān)項(xiàng)債是地方政府舉債的舉措，如果城中村改造項(xiàng)目需要使用專(zhuān)項(xiàng)債資金，則理應(yīng)是由政府主導(dǎo)的項(xiàng)目。對(duì)于完全由村集體自主改造的城中村，或者村集體與開(kāi)發(fā)商合作改造的城中村改造項(xiàng)目，沒(méi)有使用專(zhuān)項(xiàng)債的基礎(chǔ)。
目前城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍的相關(guān)政策尚未明確，我們將密切關(guān)注政策的走向。
我們深知專(zhuān)項(xiàng)債在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活方面的重要作用，并在專(zhuān)項(xiàng)債謀劃、申報(bào)工作中積累多年經(jīng)驗(yàn)，致力于為客戶(hù)提供高質(zhì)量的咨詢(xún)服務(wù)和解決方案。如有專(zhuān)項(xiàng)債相關(guān)業(yè)務(wù)需求，請(qǐng)聯(lián)系：閻女士15058109781。
